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  • 房屋租赁合同纠纷

    魏济民,于跃江 已阅103次

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    一、违约金的性质


    ——广州市番禺区某经济发展公司与黄某某厂房租赁合同纠纷案


    【案件事实】

    原告:广州市番禺区某经济发展公司(以下简称某经济发展公司)
    被告:黄某某
    1998年6月11日,某经济发展公司和黄某某签订了一份厂房租赁合同,约定黄某某租赁莱经济发展公司厂房一间,租期为七年零四个月,租金共为233万余元,黄莱某应于每季度中旬20日前交付当季度租金,每逾期一天须支付2%的违约金。若黄某某逾期三月不交租金,某经济发展公司有权解除合同。因黄某某拖欠租金,2003年5月19日,某经济发展公司将黄某某告上法庭,诉称:黄某某无故拖欠2002年租金3万余元以及2003年第一季度租金8千余元至今未交付,故请求法院判决解除双方的租赁合同,并判决被告支付拖欠厂房租金及违约金共9万余元。被告对原告主张的事实没有意见,但认为双方约定的违约金过高,且不同意解除合同。

    【案件结果】

    法院根据《合同法》第二百二十六条、第二百二十七条,判决解除原、被告的租赁合同,被告支付原告租金4万余元及违约金(按照中国人民银行定的标准计算利率)。

    【争议焦点】

    违约金数额是否合理

    法院认为,被告的行为构成违约,应当承担违约责任。不过每日2%的违约金过分高于原告因被告的行为造成的损失,故应当予以调整。
    理论上,法院对违约金的调整是依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少?!蓖?,根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此,法院是可以基于当事人的请求,根据本案的事实调整合同双方约定的违约金。法院应以违约造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素,根据公平原则、诚实信用原则进行衡平,当事人在订立合同时也应当考虑违约金数额的合理性。
    在本案中,原告按照每日2%所计算并主张的违约金数额为5万余元,法院认为过高而予以调整。由于原告没有拿出证据证明被告的违约行为给自己造成的损失数额大小是多少,因此法院根据被告的请求而调整违约金这一行为基本合理。

    【案件评析】

    本案给我们的启示为:当事人zai啥同时应当考虑违约金数额的合理性。笔者想进一步对违约金的性质进行阐述。违约金是指合同当事人不履行或者不完全履行合同义务,违约方按照合同约定,支付给非违约方一定数量的钱款。根据我国《合同法》规定,违约金的性质以补偿性为主,以惩罚性为辅。但是,法律对何时适用补偿性违约金,何时适用惩罚性违约金,法律并无明确规定。笔者认为,在约定补偿性违约金的情况下,当事人在请求补偿性违约金之后,不能再请求其他债务履行或者债务不履行的损害赔偿,根据补偿性违约金的适用规则,按照约定的损失赔偿额进行偿付后,一般可不再考虑实际损失范围。在约定惩罚性违约金的情况下,法律应当予以认可,只是对于不符合法律规定的部分要做出适当调整,这是个人利益与社会利益、意思自治与国家干预的平衡。但是,一般情况下,当事人没有明确约定是惩罚性违约金还是补偿性违约金,那就需要综合各方面因素进行考量,包括违约情形、违约金额度等。笔者认为,如本案一样,如果当事人是明显地故意拖延履行的合同约定,那么,适用惩罚性违约金是合理的。

    摘自:《房地产法律实务与案例解析》P87-89页,法制出版社2018年2月出版。内容简介:本书为华瑞兴律师事务所与碧桂园集团法务部合作出版的房地产法律实务指导用书。分为上、中、下三篇。上篇“房地产市场发展概况”,概述了我国房地产市场运行情况、面临的风险,以及房地产法律服务的重要意义。中篇“房地产诉讼法律实务与案例”,选取典型案例,从法院判决、争议焦点、案件分析等角度,对实践中房地产案件存在的常见和疑难法律问题进行解答。下篇“房地产非诉法律实务与案例”,结合具体项目,对土地一级开发、PPP项目土地一二级合并开发、城中村改造、房地产并购等房地产非诉业务的提供操作方法与技巧的指引。本书旨在为相关人士办理房地产法律业务提供实操性和有针对性的指导和参考。

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